导 读
图/园区规划图
近20年来，苏州的工业用地供应大致有三个节点，且总体呈下降趋势：
●2000年至2005年大约每年10万亩。
●2010年后年均5万亩左右。
●近年来维持在每年2万亩上下，供应量占比也从2010年的55%下降到近年来的30%左右。
目前苏州工业用地供给和退出量基本持平，总量基本稳定，工业用地供给和退出量基本持平，简单地说，每年“退多少”就“供多少”。
如何腾笼换鸟、盘活存量，向低效土地要空间、向存量土地要效益，已然是近年来资源规划工作的新浪潮。
写在前面：
今年1月，苏州召开开放再出发大会。大会推出68.8平方公里产业用地，全球首发“苏州开放创新合作热力图”，涉及45个片区，且均明确了主导产业高质量发展方向。
3月，苏州明确将在全市范围内开展产业用地更新“双百”行动。即全市范围内开展的产业用地更新“双百”行动，划定100万亩工业和生产性研发用地保障线，5年实现100平方公里工业用地更新。
为何要划线？
01
在近年来城市发展所遇到的瓶颈中，“如何保证项目顺利落地”是经常遇到的重点问题。在苏州这座城市，发展时受掣肘的一大原因就是过去加快速度进行发展过程中出现的“资源错配”，如今在建设用地总规模基本不变的条件下，做到全市一盘棋，让有限资源各得其所，发挥出最大效益显得特别的重要。划定100万亩工业和生产性研发用地保障线，既有利于保障线内的用地统筹分类，也可引导保障线外工业用地有序退出。
事实上，各个城市工业土地的“吃紧”，并非仅仅是一句“产出效益偏低”。市资源规划部门相关人员向记者举例：“工业用地本身是生产的载体，现在有资本化倾向，这样就推高了低效产业用地的回购成本。”据了解，尽管对土地的管理越来越规范化，但当中仍难以完全杜绝投机分子。有些人持有工业用地却寄希望于未来土地性质改变或政府回购带来的收益，自然难有高效的产出。而100万亩工业和生产性研发用地保障线的划定，则从根本上杜绝了这些人“醉翁之意不在酒”的念头。
苏州国土空间规划（2035）编制时，在永久基本农田、生态保护和城镇开发边界三条控制线的基础上，划定的工业和研发用地面积不低于100万亩。划定工业和生产性研发用地保障线，是苏州第一次开展这样的工作，并没有太多经验可以借鉴。因此从保障线划定、调整、规划、用地管理到产业高质量发展的具体规则，都更加需要科学严谨。相关工作人员和记者说，光是初步的整体工作方案，就制定修改了若干次。各市、区将拟定工业和生产性研发用地保障线划定方案，按照“产业基地—产业社区—工业区块”三级分类体系，区分不一样的产业空间，市级统筹汇总后形成全市保障线划定方案报市政府审定，并纳入2035国土空间规划。
“100平方公里”如何更新？
02
苏州的产业模式从“村村点火，镇镇冒烟”的乡镇工业时代，到外资主导的代工经济时代，再到如今的自主创新时代，不同时期对于工业用地的供应要求也在发生明显的变化。据介绍，苏州市工业用地还存在布局分散、利用强度低、产出效益不高、“二八效应”明显等主要问题，和发展建设需求的矛盾不断加大。其中最典型的，就是“二八效应”。“二八效应”说的是土地二、八分成现象：在苏州，产出效益较高的工业用地大约占总量的20%，这20%的用地面积，创造了64%的销售收入和80%的税收；反过来也就是说，苏州80%的工业用地，贡献的税收只有20%。“二八”分出的巨大落差，颇具戏剧性，却又相当精准。
这样的一个问题如何解决？就要靠节约集约利用土地、低效产业用地更新以焕发新的生机。怎么样做产业用地更新？成片统筹推进是关键。
图/相城黄桥街道
相城区的黄桥街道，是苏州典型的工业老镇。经过几十年的发展，原先的工业模式和开发能力已近极限。新产业的发展要空间，老旧产业要退出。黄桥街道目前行政区域建设用地总面积是11平方公里，其中有约4平方公里的工业用地多为村集体工业地块，呈零散分布，平均容积率较低。根据新的产业用地规划，黄桥片区（黄桥街道）规划1平方公里集聚产业用地（工业区），预留1平方公里产业用地。在工业区内，0.4平方公里将集中建设高标准厂房，容积率提升至2.5。如此便可通过以建筑空间换土地空间的方式，一次性“置换”出近2平方公里的乡镇零散工业用地。
除此以外，吴中区的城南街道在推进存量工业用地市场化更新改造工作中也运用了同样的思维，对每块地每个项目进行了重新评估，并对低效土地进行改造。苏州宏基工具有限公司位于城南街道兴吴路27号，占地面积50亩，项目对一期单层厂房拆除改建为3栋四层高标准厂房及1栋八层用房，改造后的建筑面积为38576平方米，容积率提升至1.86。
市资源规划局相关负责人和记者说，村镇集体工业用地集中改造这一做法，在常熟已经得到了很好的实践。村镇集体工业用地集中改造，整合低效产业用地退出机制，在保障村镇集体收益的同时，也将低效工业用地进行了更新。
如何保证“高质量供给”？
03
仅仅供应了工业用地还不够，如何做好“服务生”，将“高质量服务”做在前则是营造“苏州最舒心”营商环境的关键。
市资源规划局相关负责人介绍，去年在帮扶挂钩镇常熟辛庄镇走访时，当地不少企业都提出了一个共同的问题：商务等相关配套急需升级。一位企业负责人当时讲述，他们明明生产了高端品质的产品，但是当客户团队过来考察时，因为工厂周边的商务配套缺失，商务洽谈环境的质量有限，而给客户留下了并不太理想的印象。“你说你的产品是非常高端的，但是人家过来一看，厂企周围环境并不怎样，甚至没有好一点的酒店可以入住，没有好一点的商务会谈场地。客户对你的高端形象和信任感，自然会打折扣。”
图/苏州纳米城
苏州工业园区的纳米产业园也遇到了同样的困扰。因为这里集聚了非常高端的科技产业，也会集了全球高端的精英人才。他们对周边配套从停车场到商务洽谈再到休闲健身，都有非常高端的需求，有时候缺失的那部分，恰恰会是关键的“印象分”。解决这样一些问题，就需要资源规划部门全链高效精细化管理。
面对日新月异的各行产业高质量发展，对各项配套公共设施的需求自然也会慢慢的高。相关负责人表示，这一情况将是大势所趋，因此一方面是要精细规划产业用地，合理布局公共配套。在产业社区内合理布局“工业邻里中心”，完善混合用地实施机制，同时鼓励地下空间开发利用。另一方面，也需要引导项目合理选址，丰富产业用地准入标准，实施产业用地差异化供给。细化多用途项目论证和相关规则，多部门协同合作。“目前上海、浙江等地在产业用地准入标准这方面就做得十分精细。苏州今后也是这样的发展的新趋势，比如研发性产业用地，在准入时就会对项目研发人员占比、研发经费投入等作出明确要求。”
怎么满足“个性化需求”？
04
除了将“高质量服务”做在前，苏州还在产业用地供应模式的“创新升级”方面做了积极的探索。
在不久前苏州营商环境创新大会上推出的“产业定制地”供应模式，让不少人耳目一新。据相关负责人介绍，这一供应方式就是以今年发布的68.8平方公里产业用地为基础，将“标准地”和不同产业类型项目定制化需求有机结合，企业用地需求将被充分考虑。工作思路是先做好前期开发和评价工作，如土壤调查等，明确准入产业类型和投入产出要求，完成“标准”化动作，“定制”则体现的是对于企业用地个性化需求的满足。
图/长光华芯
2018年3月，长光华芯与高新区共同建立了苏州半导体激光创新研究院，总投资5亿元，产能将扩大十倍，致力于打造全球高功率半导体激光器芯片最大的研发基地和生产基地。
今年1月，位于高新区科技城漓江路东、天目山路南的苏州半导体激光创新研究院项目就“体验”了一把苏州对于产业用地供应模式的积极创新。据了解，该项目总投资3亿元，用地面积23132.9平方米，其中生产用地需要6316.9平方米，研发用地需要16816平方米，纯粹的工业用地或研发用地都不能满足项目需求，因此，根据项目自身生产与研发结合的特点，经过资源规划部门积极与属地政府对接沟通，在政策允许的范围内，探索出了工业（标准厂房）与工业（研发）用地混合出让的供地模式，首次成功以多用途复合利用的模式供应产业用地。这是市资源规划局对于供地模式创新开启的重要实践，从“招商在前”到“以地招商”，不仅仅是工作模式的改变，更是苏州城市产业向深度、高端转型的有力保障。
素材来源：苏州日报
