总序：
假如你问一个在沈阳生活了10年或以上的老百姓，关于沈阳城市改变的观点。他必定会说，“沈阳这20年的改变太大了”。
作为东北老工业基地的沈阳，在这十年之间的改变可谓是一日千里：从沈阳第一条地铁进入运营到现在多条地铁线齐头并进，构成沈阳首要的公共交通路网；城市中心主干道从青年大街变成现在的金廊，成为沈阳的手刺；从开发建造大浑南到区域内一栋栋楼房拔地而起，成为现在沈阳楼市最热的区域；从“一河两岸、一主三副”到“城市多中心”服务网络……
十年间，跟着方针的不断改变，房地产商场起崎岖伏；十年间，沈阳新式产业得到飞速开展，招引品牌开发商不断进入；十年间沈阳房地产从刚需商场逐步转变成改进，新式板块发光发热，高端项目层出不穷……当时间推移至2020年，这是具有跨年代含义的一年，它标志着一个开展的十年行将成为前史，也标志着一个簇新的十年行将到来。
人们常说，“时髦是个怪圈，盛行总是在不断轮回”，就像是夸姣的东西会一向一向被延续下去。但其实，这仅仅对这句话的片面了解，将其剖开来看，螺旋式上升的横剖面发人深思。简略来说，便是时髦如此，但从不止于此。
在笔者看来，沈阳的楼市方针也似乎陷入了一个“时髦怪圈”，从全面限购到全面解禁再到全面限购，十年间沈阳所出台的楼市方针不断改换，而从更深层次来看，沈阳房地产职业现在愈加健康有序、蓬勃开展正是得益于方针的不断调整，整个职业的开展现在愈加继续有力。
十年房产方针几经变迁
01
2011年3月1日-二环内开端限购
沈阳市2011年2月25日印发履行的《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产商场调控作业的告诉》中清晰，沈阳的限购方针仅暂时限制在二环区域内。对已具有一套住所的沈阳市户籍居民家庭(含购房人、爱人及未成年子女，下同)、能够供给在沈阳市1年以上交税证明或社会保险交纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，限购1套住所；对已具有2套及以上住所的沈阳市户籍居民家庭、具有1套及以上住所的非沈阳市户籍居民家庭、无法供给在沈阳市1年以上交税证明或社会保险交纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。此外，对个人购买住所缺乏5年易手买卖的，统一按其出售收入全额征收营业税。
02
2013年4月1日-沈阳敞开全城限购
在沈阳行政区域内，已具有1套住所的沈阳户籍居民家庭（含购房人、爱人及未成年子女，下同），可再购买1套住所；能够供给在沈阳1年以上交税证明或社会保险证明的非沈阳户籍居民家庭，可购买1套住所，购买的住所包含新建产品住所和二手住所。
03
2013年11月25日-二套首付进步至65%
沈阳市印发《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产商场调控作业的告诉》，居民家庭请求借款购买第二套住所，商业借款和公积金借款首付份额进步至65%。
将非沈阳市户籍居民家庭购买住所需供给的交税证明或社会保险证明年限由1年以上进步到2年以上，即能够供给在沈阳市2年以上交税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住所。购买的住所包含新建产品住所和二手住所。
04
2014年9月12日-沈阳全面免除限购
沈阳市房产局宣布关于免除住所限购的告诉。从9月12日起，沈阳市户籍居民在沈阳市购买住所（含产品住所、二手住所）不再供给住所状况查询记载，非沈阳市户籍居民购买住所不再供给交税证明或社会保险证明，享用本地人平等方针。
05
2016年3月28日-“22条”发布
沈阳市人民政府厅发布了《关于促进房地产商场健康开展的施行定见(试行)》，包含对个人购买住所市区两级给予奖赏方针；下降二手住所买卖税费；下降公积金首付份额；鼓舞农人进城买房寓居、土地供给折半等22项房产新政。4月5日，弥补发布《促进产品住所价格平稳运转的告诉》，要求保证产品住所供给富余，严控产品住所价格过快上涨，及加大对开发企业哄抬房价等违法违规行为的查办力度，以保证产品住所价格平稳运转。
06
2017年8月7日-二套房满五年可买卖
沈阳市出台“59号文件”，在加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内涵售产品住所项目的价格监控辅导。在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内，本市户籍居民购买家庭仅有产品住所的，不予限售；购买家庭第二套及以上产品住所的，自产品房合同网签存案之日起满5年可上市买卖。本市户籍居民购买家庭仅有二手住所的，不予限售；购买家庭第二套及以上二手住所的，自《不动产权证书》挂号日期起满2年可上市买卖。
非沈阳市户籍居民购买产品住所的，自产品房合同网签存案之日起满5年可上市买卖；购买二手住所的，自《不动产权证》挂号日期起满2年可上市买卖。
07
2018年4月15日-沈河、平和、浑南三区限购
4月15日，沈阳市印发促进房地产商场平稳健康开展的相关告诉，对沈河区、平和区、浑南区(三环内)3个区域施行限购。
将“59号文件”中，购买产品住所和二手住所的限售规模扩展至全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内。
08
2018年8月6日-调控晋级，限购规模扩展至全市
沈阳市政府发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产商场调控作业的告诉》告诉规则，沈阳产品房限购区域扩展为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。除此之外，告诉还规则：添加住所用地和产品住所供给量；加强土地供后监管；施行产品住所价格辅导；严查捂盘惜售、签定阴阳合平等；冲击使用自媒体大众号等炒作烘托房价上涨。
09
2019年，定调“房住不炒”
2019年1-12月，沈阳发布了包含公积金、租借住所、学区、人才工作与落户、土地储备与转让、营商优化等多条房产相关方针，主基调为“房住不炒”，“因城施策”贯穿整个楼市，松紧吞并，调控趋严，促进整个商场平稳开展。
方针出台与房价休戚相关
从上述方针来看，沈阳发布的方针大致可大致分为三个阶段，即在2011年敞开限购，2013年办法逐步严峻，限购区域晋级到全城，为第一次限购阶段；第二阶段由2014年开端继续到2017年上半年，沈阳全面免除限购；而第三阶段则由2017年下半年开端，2018年开端晋级第2次限购。而跟着调控晋级，咱们我们能够看到房价也随之产生了改变。
01
阶段1:2011-2013年，第一次限购
2009年-2010年，全国楼市全体向好，为安稳房价，各地方纷繁开端出台调控方针。2011年3月，跟着沈阳二环内开端限购，从商场表象上看，沈阳房地产商场平稳开展，直至2012年方针效应才逐步闪现。2013年限购再次晋级，商场销量开端下降，可是价格却不断上升，3年时间内产品住所上涨了3000元/平方米，到2013年到达最高点，均价超越7000元/平方米。
02
阶段2:2014-2017年，全市撤销限购
因为2013年11月，沈阳将二套房首付份额进步至65%，按捺购房者的置业，导致在之后的一年里，商场销量骤减，价格也呈现了下降趋势。且2014年，全国楼市低迷，沈阳商场也因一年前的限购而成交萎缩。而且因为2013年前，有很多的土地和住所供给入市，而2014年商场环境猛然降温，导致了之后沈阳揉捏了很多库存，商场上呈现了显着供大于求的状况。为快速去库存，沈阳多家房企施行了优惠活动出售等办法，或许，这是导致成交价格有所跌落的原因之一。
尽管2014年沈阳撤销了全面限购之后，房价下降到6800元/平方米，但降幅并不是很大，沈阳商场依然保持着健康安稳的状况。
03
阶段3:2018年-至今，第2次限购
2016年，跟着“22条”的公布，沈阳房地产商场开端逐步回暖，之后的沈阳房地产商场结构发生了很大改变，从前以刚需为主的商场逐步向改进转型。2018上半年，沈阳楼市调控方针再度收紧，销量虽同比下降，但价格继续上涨，且涨幅逐年提高。从数据上看，2018年度成交价格9172/平方米，较2017年上涨了16%；2019年全年，沈阳新建产品房成交均价约10546元/平方米，比去年同期上涨9.5%。
一方面，是因为土地商场行情报价继续走高，有许多地块开端逐步打破万元“天花板”；另一方面，因为改进逐步成为干流，商场中大面积改进类产品及洋房供给量加大，而这些产品的单价是高于刚需产品的；第三方面，近几年沈阳的库存去化速度显着加速，逐步呈求过于供的商场局势，这也是导致产品住所价格继续上涨的一大原因。
综上，从数据来看，尽管方针不是影响房价的仅有条件，但跟着方针的收紧或放松，沈阳房价有涨有跌，根本处于稳中有升的状况，显现出了杰出的商场环境及安稳的职业生态。
有人说，回顾前史是为了更好的预判未来。现在，在“房住不炒”基谐和“三稳”布景下，沈阳“限购、限售、限价”方针或仍将继续。不过不论收紧或是放松，方针的出台亦是为了职业健康有序的开展，所以2020年的沈阳房地产商场前景也将大有可期。
