这几天的楼市比较热烈，不是因为这儿房价涨了，仍是那里房价跌了，而是源于计算部分发布的两个信息。
一是2019年度全国产品房出售额无限挨近16万亿，比较2018年的14.99万亿，多出了近1万亿的出售额。假如不出意外的话，一些开发商应该是现已在年会上发布喜讯了，当然还有给职工派发红包。
二是2019年的新出生人口1465万，全年净添加人口467万，大陆总人口然后突破了14亿大关。这要比此前一些媒体猜想的数据，达观不少。
上面两个信息之所以成为咱们评论的焦点，原因首要在于，此前很多人，包含一些专家早就以为，房地产商场出售规划现已到顶了，没想到还在持续发明新高。还有一个是与房地产出售严密相关的人口，增量仍是可观的，至少一时半会还不或许影响到住宅增量需求。
但是，透过计算部分的数据仍是发现了一些隐含的信息点，比方说全年的产品房出售面积下降了0.1%，尽管起伏很小，其实，咱们不重视多一点仍是少一点的问题，而是意味着住宅需求现已到了一个“长时刻大顶”，住宅需求添加的空间越来越小。
不可否认，房子在房地产加快速度进行开展的二十年里，不少人依托买房致富了，但未来还会自始自终吗？这是咱们每一个人都或许考虑的问题，假如房地产商场还有潜力，必定很多人也不愿意错失这样的发财时机，如若不是，那咱们是不是就应该改动曩昔的老观念，不要让此前赚的财富再搭进去呢？时刻进入21世纪20年代，假如咱们本年买了房，10年后是“富得流油”仍是“砸手里”？曹德旺直抒己见。
先来剖析曩昔20年房价为什么大多时刻处于上涨进程中？
依据相关多个方面数据显现，现在全国房价过万城市数量现已超越80座，占全国660多个城市的12%，城市的房价都是从10几年前，几百元、几千元一平米涨到现在近万元、几万元一平米，比方深圳、北京二手房均价双双过5万，全国住宅均价也迫临万元关口。到底是什么原因促进房价上涨这么多呢？剖析其间的要害缘由，能给咱们的剖析找到突破口。依照经济学家任泽平有关地产开展观念，“房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融”，咱们咱们能够剖分出：
首要一个便是需求有资金。钱银供给M2，在1999年底为11.9万亿元，而到2019年底，M2为198.6万亿，20年间，钱银供给添加了16倍。比方，一颗糖在20年前是5分钱，现在到达8毛到1块钱，其实便是钱银的正常反响，房子作为一种产品，其房价改变也是反响了钱银改变，只不过，房子作为大宗产品，看起来更显眼一些。
其次人口改变。在这20年期间，咱们的人口结构改变，首要体现在乡村人与城市人份额的改变，既城市化。1999年城市化率为30.89%，有70%的人在乡村，而到了现在，城市化率已到了60%，简直翻倍，新增超越4亿人城市人口。而这些年，咱们累计新建的产品房也就1亿套左右。假如人人都去买产品房，房子天然便是稀缺品，上涨也就家常便饭了。
第三是土地收入。在2018年时，稀有据计算，我国土地出让收入现已超越40万亿大关，在加上这一两年的数据，50万亿土地收入应该是八九不离十，根本占到2019年全国GDP的一半左右。土地收入比年创新高，阐明当地对土地财务依赖度居高不下，除了现在的几大一线城市土地收入占比逐渐减小外，其他大部分城市还在持续添加。原因很实际，城市卡位、城市建设都需求很多资金，而土地出让收入无疑是最直接、方便的来历，而土地价格往往占产品房价格的60-70%，房价上涨也是水到渠成的事。
最终，还有一个楼市调控方针，自2003年，房地产被确定为国民经济支柱产业后，咱们一向遵从“热了压、冷了松”的思路，其意图是坚持房地产健康平稳开展，但到了2018年中，国家提出了“不将房地产作为短期影响经济的手法”，意味着国家对房地产的定位有了根本性的改变。
不过，时过境迁，不只是楼市管控方针思路有变，并且影响房价的三大要素：钱银、人口、土地，都现已发生了显着改变，事实上，一些状况也迎来拐点。据此，为咱们下面的剖析也供给了依据。
2020年买房，10年后是“富得流油”仍是“砸手里”？
其实，要回答这样的一个问题，只需求找出前面影响房价趋势的变量因子即可。
榜首，人口尽管还在添加，但起伏现已十分小，购房人口逐渐下降是趋势。不只咱们的人口基数大，还有一个惯性进程，跟着养孩本钱，包含住宅、教育和医疗等本钱添加，人们的生育志愿逐渐下降，从计算部分发布的2019年二孩占比57%能够精确的看出，一孩生育志愿其实很低了，生二孩阐明此前年纪偏大的爸爸妈妈积储尚可，但90后、00后，自身就要面临昂扬的日子本钱，生一孩都不简单，生二孩就更难了。在社科院发布的《人口与劳作绿皮书：我国人口与劳作问题陈述No.19》中说到，假如总和生育率一向坚持在1.6的水平，人口负添加将提前到2027年呈现。
第二，钱银供给增速减缓也是一种趋势。纵观近3年M2增速，2017年8.2%，2018年8.1%，2019年8.7%。这是一个什么概念呢，在2016年前的十多年里，也便是房价快速上涨期间，咱们的M2供给增速一向坚持在两位数以上。其实，咱们咱们能够发现，M2增速这种改变，其实是跟经济增速坚持着十分共同的步骤。用被誉为最懂经济的市长黄奇帆的一句话，“未来10几年，M2增速大略等于GDP增速+物价指数”，由此可见，未来的M2还会坚持一个放缓的趋势。
还有土地和楼市调控方针影响，这个其实就很好理解了。因为城市化进入下半场，住宅需求削减，土地商场也会进入一个相对平稳的阶段。其实，在最近一次的中心经济作业会议上，国家也为咱们的住宅商场指明晰方向，“加强城市更新和存量住宅改造提高，做好乡镇老旧小区改造”，换言之，跟着进入存量房年代，大拆大建显着不或许了，更多的是进行城市改造更新，在现有住宅上做作业，以满意咱们的住宅需求。由此可见，坚持住宅商场健康平稳开展，是未来楼市方针的主基调。
对此，曹德旺的“猜测”直抒己见，要言不烦
依据新浪财经报道，玻璃大王、慈善家曹德旺表明，“现在抱有买房出资主意的人便是傻，楼市开展到现在的阶段现已早就告别了黄金时期，现在有钱人手上都握着十几套房产，剩余没钱的也都是买不起的人，将来便是有钱人的房子卖给有钱人，卖得出去吗？”，很显着，曹德旺并不看好现在买房子，都没人接盘，还谈赚什么钱呢？
其实，曹德旺此前还在采访中劝自己的妹妹卖掉剩余的房子，“今后卖不掉也租不出去，还要交管理费”，弦外之音，不只现在买房在未来不会变得“富得流油”，并且还有或许“砸手里”。
笔者以为，曹总的话有一些道理，因为房地产高速添加的年代现已曩昔，城市化进入后期，人口总量必定，更多的是城市与城市之间活动。人口流出的城市，仍是有或许呈现曹总所说的状况。并且，即便人口流入的城市，因为房价基数比较高，房地产的增速也会显着放缓，要想像曩昔那样赚快钱概率也渐渐变得小。
学习更多房产常识，欢迎重视本号
