买房关于许多家庭来说，或许一辈子只需一次两次，乃至许多人一辈子都没有时机买一套归于自己的商品房。正是由于买房这件事低频高价，所以售楼部的信息不对称问题，要远高于许多平常日常咱们接触到的衣食住行等其他职业 。
许多人，乃至是买完房交房入住了，都不清楚自己最初买房时怎样就稀里糊涂被忽悠把房子买了，满是由于售楼部里处处藏着猫腻。
能够说他是猫腻，也能够说它是冷常识，总归本文要讲的便是售楼部里那些小九九。
只需你弄了解了这几条，你能够在买房的路上少走许多弯路，防止许多比必要的费事和烦恼，还能够大幅度的下降上当受骗的概率。
卖给你房究竟是什么人？
首要,你要弄了解房子究竟是谁卖给你的，必定许多人说房子必定开发商卖给我的呀？是开发商卖给你的，这点没错。但你需求寻根究底的是，卖给你那个人是不是真的是开发商的人？
房产开发其实是一个分包职业，盖房请施工队，卖房请署理商。不少楼盘其实不是自己开发商公司的出售团队，而是外聘例如易居、世联行之类的署理出售组织。
署理组织的招聘门槛低，有些乃至连学历都没有要求，没有企业文化训练，置业参谋乃至连自己所卖的品牌都不了解，显着很难去像出售自家产品相同，透彻了解开发商一些理念思路和规划。
但这不是最可怕的，可怕的是，一个署理置业参谋，几个月后楼盘或许就卖完了，就会被调到其他的楼盘，为了把房子卖出去，各种口头许诺、各种话术、各种暗示，满嘴跑火车，横竖下一次也不必定去什么楼盘卖谁家的房子，先卖出去再说。
有的乃至是出售司理一致给置业参谋组织促销说辞。等候交房时，底子无法到达前期的许诺。闹得成批成批的客户维权，开发商自己没许诺过又按规盖房，觉得很冤。而业主买房的时分的确被许诺过，交房后货不对板，相同委屈。
而署理公司一推二六五，把锅甩给了其时的置业参谋个人头上，说个人口头许诺不代表公司，不代表开发商。终究三方扯皮，久久不能解决。
相关于驻场的置业参谋，路周围揽客的中介小蜜蜂嘴里真话则更是少之又少。所以买房绝对不能听置业参谋口头许诺、听署理中介口头许诺。
白纸黑字的文件都能说不认就不认，更不要说口头许诺了。这一点，不论是开发商自己的出售团队、中介、外聘的署理公司。
最不靠谱莫过于它
不只仅置业参谋口头的东西不能信。售楼部里许多东西相同也不能信，首战之地的便是区位图。每次看区位图，我都要一起打开高德或许谷歌地图，不比照不知道，一比照吓一跳。一比照，颇有一种空间紊乱的感觉。
区位图里只标要点路途修建就算了，关键在于尺度，楼盘间隔周围大道的间隔跟10km外的快速路。在图上印的差不多远，走路走断腿的地铁、公园、医院，恨不能贴着小区印。
真实联系百姓生活的东西不往图上印，八棍子撂不着的巨大上利好。印得一个比一个明晰、一个比一个显着、一个比一个近。
假如说不靠谱分等级，那区位图的不靠谱程度至少比置业参谋高两级。
沙盘模型为啥跟交房不相同？
众所周知，99%的售楼部都有沙盘模型，大部分人都会默以为沙盘模型便是未来交房的姿态。但实践上，大部分房子终究盖好交给时，都和沙盘模型有或多或少的误差。
针对这样的一个问题，咱们要先了解沙盘是依据什么来做的？
依照正常的开发流程，一旦地的目标拿到手之后，接受的规划院便开端规划楼栋的排布、色彩、户型，以及公共区、地库的安置。当一个完好的CAD规划图（部分项目晋级BIM）规划好之后，建模做成立体，然后交由“细化烘托师”进行细化并烘托。
“细化烘托师”望文生义，便是给一个只需形状没有色彩没有细节的规划，贴上各种原料、配上各种花草树木、行人、轿车，然后打上适宜的光线。规划好镜头方位，烘托输出成鸟瞰图、宣扬视频等。
而沙盘模型大多数都是依据“细化烘托师”细化后的鸟瞰图，而关于经历比较丰富的“细化师”来说，行人、轿车放在哪、花草树木摆多秘摆多高都是有规则的。所以其实你看到的效果图、鸟瞰图、以及沙盘，里面的细节大多数都是来源于“细化烘托师”的经历。
美化变小树，究竟由于啥？
售楼部是一个楼盘的脸面，所以简直咱们去到全部售楼部，都会发现景象示范区规划感极强，多重景象，无论是花草仍是树木都十分旺盛。但一交房便成了卖家秀和买家秀。
为啥售楼部的美化跟交房美化差许多？又为什么跟宣扬图沙盘差许多？
其实这个要街上第三部分持续说，如上文所述，“细化烘托师”依据开发商前期的大致思路把树摆好，把凉亭花草、行人，乃至是游泳池、小桥流水之类的摆好，做成效果图或许演示视频在售楼部展现。而真实的美化规划，许多楼盘是放在房子卖房之后，乃至是接近交房，才开端铺设。
关于开发商而言，关于一个楼盘而言，规划图上只需楼盘的外立面和参数，而没有美化的详细形状布局以及相关规划，只需一个简略的绿地率。
只需绿地率满意过审的要求，说白了，就算悉数种成冬青或许都做成草坪，理论上都能够正常拿到手续交房。
所以，大多数楼盘的美化规划以及施工都是在接近交房的那几个月，至于能交成什么样，一看开发商那一刻想出多少钱，另一方面，要看终究施工美化那张图纸、那些树苗、那些工人，那个景象公司的水平究竟凹凸。
而售楼部毕竟是脸面，必定不会欺骗。许多楼盘乃至在做景象示范区时，用的规划团队、景象公司和小区里的，不只不是一家公司，层次也相差甚远。
样板间、户模、户型图
看完区位图看沙盘，看完沙盘看户型，看完户型看样板间。一条线下来，你会发现套路无处不在，触手可及都是心计，并且遍地的心计还各有不同。
关于户模来说，最大的心计在于墙体，简直全部的户模都不会用正常厚度的墙体，乃至有些户模还会用薄薄的通明亚克力来替代墙体，美其名曰更便利调查。实践则是为了让人误以为空间大。
一起，户型图和户模相同，都会成心把家具等比例缩小，以显得空间很大。
关于有样板间的，家具等比例缩小显着简单露陷，胆大的直接扩展样板间面积，实体样板间则经过障眼法仍然能够让空间显得很大。
常用的手法许多，比如说不装内门、砸掉部分非承重墙、卧室不放衣柜以及主卧放一米五的床、客厅放没有扶手的沙发等等。
总归，必定要记住户型图、户模、样板间都不必定可信，全部以合同上的尺度为准！
绕到烧脑的优惠
看完区位、沙盘 、户型、样板，总算许多谈价格的阶段了，此时此刻置业就会举起“交XX认筹金抵多少房款”的大旗了！不交再来就没优惠啊!吓得人心慌慌！
能够坚决果断的说，这些所谓的活动悉数都是文字游戏！文字游戏！
每一套合法出售的房子都有标好的存案价，而开发商营销内部也会有标定好的实践出售价格，理论上来说每个人买那一套房，其实都是相同的价格。在非热销抢房期，所谓的优惠撤销，明日提价都是变着法子催客户下定算了。
今日的交5000低一万假如真的在明日被撤销，大约率同步会出一个送5000元家电、物业费，或许优惠X%的方针。
总归，行情好的时分，说提价那是真涨，或许连告诉都不告诉，连夜就涨了。
假如在整个城市行情都很差的阶段，任他们什么优惠撤销、什么明日提价，大都是文字游戏算了。
该找联系找联系，该多比照多比照，不要希望直接从置业参谋手里砍价砍到拿到比他人低的价格。
结
看完前边这些东西，关于售楼部能藏着如此多的套路，是不是十分意外？
固然，售楼部里大多东西都不真不靠谱，但仍是有一个东西，在一堆猫腻中涅而不缁。那便是——阳光公示、不良要素公示。
这个东西不单单是靠谱的，也是在买房时最需求去重视的！售楼部跟实践出售的小区别离是许多楼盘常见的操作。假如关于要买的房子周边不行了解，只去售楼部看房，很难知晓小区外围的不良要素。
此时此刻记住在售楼部里找一找藏在边角的阳光公示（或叫不良要素公示、阳光宣言）。小区表里的不利要素便一望而知，结合手机地图和公示的间隔，便能够轻松找到不利要素的实践所在地，实地去感触影响究竟是大是小。
总归，买房是个学识，眼见为实耳听为虚，置业参谋的话少信，沙盘模型之类的少信，坚持自己亲眼看到的什物、亲身查到的规划、方针，才是上上策。
别的，天上不会掉馅饼，廉价更不会平白无故给到你，危险和利益永远都是并存，买房不易，为了安全，手续不全的团购内购楼盘必须慎之再慎。
要知道，法院的团购房都能够出问题，更何况咱们这些无权无势的平头老百姓，你说是不是这个理？
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撰稿/顾言统筹/顾言美编/不闻
